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房屋确权与买卖纠纷案件

文章来源:未知;时间:2018-04-18 16:16

房屋确权与买卖纠纷案件

房屋产权登记在夫或妻一方名下,另一方要求确认为房屋共有权利人,人民法院是否受理?

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。房屋产权登记在夫或妻一方名下,并不必然认定为夫妻共有财产,且登记权利人可基于不动产登记的公示效力进行相应交易,而未登记权利人的合法权利难以有效保障。故未登记为权利人的夫或妻一方是有请求确认为共有权利人并办理权利登记的现实需求,该诉请具有可诉性,人民法院应予受理。

房屋经连续多手买卖,对于后手房屋买卖合同的处理

1、第一手房屋买卖合同被确认为无效后,对于第二手房屋买卖合同效力的认定问题。 
第一手房屋买卖合同被确认无效,第二手房屋买卖合同效力不受第一手合同效力认定的影响,如不存在其他无效情形的,确认有效。但第二手买卖合同买受人是否可以获得房屋权利,应从善意取得制度的角度进行审查。
2、若后手买受人基于善意取得,则应采用何种标准确定其属于善意? 
善意取得的标准,应当采用严格标准,买受人不仅善意且无过失,要从合同签订是否符合常理、房价、履行等诸多方面进行全面审查。
3、后手买受人完成房屋产权登记后,要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理? 
从产权登记情况来看,买受人已作为系争房屋的权利人登记在册,依法应享有占有、使用、收益、处分的权利,而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用,买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中,应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利,或房屋买卖合同是否存在虚假交易,以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况,予以区分处理。

关于无权处分人签订房屋买卖合同效力的认定

当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。因出卖人原因导致房屋不能办理转移登记的,买受人要求解除合同,并要求出卖人承担违约责任或者损害赔偿的,人民法院应予支持。

关于假冒权利人(如伪造产权人身份证、找相貌近似者冒充产权人交易等)签订房屋买卖合同后,买受人是否可以适用善意取得制度?

行为人假冒房屋权利人名义与买受人签订房屋买卖合同的情况下,房屋权利人并无交易房屋的意思表示,双方之间并不存在房屋买卖的合意,故房屋权利人主张合同无效的,人民法院应予支持。买受人主张善意取得的,人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本质是以牺牲财产静态的安全来换取财产动态的安全,其理论基础在于物权的公示公信原则,即在不动产登记错误时,仍为第三人对不动产登记簿——虚假权利外观的信赖提供适度保护,以保障交易秩序的安全。但在冒名处分房屋过程中,买受人是基于行为人的欺骗行为,误以为是权利人出售房屋,故买受人是对交易主体身份的误信而不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实,因而不能适用不动产善意取得制度。

买卖夫妻共有房屋的合同问题

对于房屋登记在夫妻名下,买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同,买受人要求办理转移登记的,由于夫妻一方对于共有房屋无处分权,故买受人要求办理产权登记的,人民法院不予支持。

关于被查封房屋买卖合同的效力认定

当事人一方以房屋被有权国家机关采取查封等强制措施等为由主张房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持,但房屋未取得合法建造审批手续的除外。

关于“阴阳合同”中价格条款的效力认定

当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的,应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。同时,若买卖双方存在做低房价等逃税行为的,将不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系,使国家应征税款流失,还会扰乱了不动产交易的市场秩序,故对于房屋交易中签订“阴阳合同”规避纳税等行为,人民法院可建议相关部门予以处理。
 

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